关于老旧小区物业管理工作的调查报告

老旧小区物业管理是当前社会关注的热点、城市管理的难点和改善民生的重点。本小组以浙江省平湖市当湖街道为调查对象，通过召开座谈会、实地走访等形式，了解掌握当前老旧小区物业管理工作的实际情况，并就如何进一步做好老旧小区的物业管理工作提出建议。

一、基本情况

　　当湖街道作为浙江省平湖市的主城区，承担着城区内74个非商品房小区，总建筑面积约353万平方米的物业管理工作，其中老旧小区26个、拆迁安置小区20个、城中村19个、自建房小区9个。近年来，针对各小区间的差异，当湖街道积极探索多种物业管理模式，并取得了一定的成效。

　　1、完全市场化模式。物业管理工作完全推向市场，通过公开招投标确定具有法人资质的物业管理公司。

　　2、准市场化模式。聘请专职人员成立小区物业管理处，依托街道物业总站实行专业化管理。

　　3、单项市场化模式。将辖区内非商品房小区分为封闭式和开放式两类。直接委托社会企业进行市场化管理。

　　4、非市场化模式。街道通依托居委会采取“一套班子、二块牌子”的模式，由社区居委会兼管物业，设立物业管理分站，负责环境保洁、秩序维护、绿化养护和公共设施常规性维护修理等，并由街道物业总站指导具体业务。

二、面临的主要困难

　　1、基础设施薄弱。尽管不少小区通过改造整治，园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定程度的改善，但由于很多老旧小区建成时间较长，房屋已经老化严重，配套设施也相对不健全。特别是一些建成年代比较早的老住宅小区，由于原规划设计没有车库（位）或配置率低，导致车多位少。

　　2、维修基金不到位。该市于2000年出台了《平湖市房屋维修基金收缴管理办法》，但由于老旧小区大多建成于上世纪八九十年代，因此缴纳房屋维修基金的极少。据统计，目前当湖街道主城区3348幢房屋中（包括商品房、拆迁房、自建房、直管公房），仅有498幢有维修基金，而街道每年住房维修经费需求却达到了200万元。

　　3、物业费收缴率偏低。老旧小区住户以中老年、困难户为主，普遍缺乏对物业管理的认同感，对物业有偿服务比较排斥。物业费收缴率低导致物业公司经营压力逐年递增，亏损经营又导致物业服务人员劳动报酬降低、人员流动增大、服务质量进一步下降。

　　4、物业管理配套用房不足。按照《浙江省物业管理条例》第二十七条规定：开展物业管理的小区应当配置该小区总建筑面积7‰的物业管理用房（其中4‰为物业经营用房，3‰为物业办公用房），以弥补物业费用的不足。但目前街道90%的老小区却没有物业管理用房。

三、应对的建议

　　积极破解物业管理工作中存在的难点，加快提升老旧小区的物业服务水平，建议可以从以下五个方面着手。

　　1、进一步理顺物业管理机制。政府及相关职能部门要从关注和改善民生的高度出发，将物业管理作为一项重要的民生工程摆上议事日程。开展对违章搭建、车库无证经营、破坏房屋结构、违规装修、毁坏绿地、占用公共场所、饲养家禽等违规行为的监督管理，协调解决物业管理中遇到的问题，使社区物业管理逐步向法制化、市场化、规范化发展。

　　2、进一步缓解物业造血压力。通过“以奖代补”的形式给予经费补助，吸引物业公司在老旧小区开展服务。将政府公益性岗位安置政策与物业管理相配套，物业服务企业招用下岗失业人员、残疾人员的，按规定给予社会保险补贴、职业培训补贴等，减轻物业经费压力。通过收取物管费、卫生费和其他物业经营性收益外，按规定配足小区营业用房，多渠道弥补物业经费不足。

　　3、进一步落实房屋维修经费。研究出台房屋维修经费保障和具体使用办法，对未建立或未按标准建立房屋维修资金的小区，尽快按有关规定予以建立或补充。

　　4、进一步发挥业主委员会作用。对符合条件但尚未成立业主委员会的小区，应在房管部门的指导和街道办事处、社区居委会的组织下，尽快召开业主大会，并通过民主合法程序，选举产生业主委员会，明确权利职责，理顺与物业服务企业的关系，规范运作程序。

　　5、进一步创造有利于物业服务行业发展的环境。相关职能部门要主动为物业服务行业发展创造良好环境，适当放宽对物业服务企业的限制，进一步简化物业服务收费备案手续。要通过电视、报纸、网络等媒体广泛宣传《浙江省物业管理条例》、《平湖市物业管理实施办法》及相关政策措施，强化舆论引导作用，形成良好的社会氛围。